【麦哲洞察】产业园区开发不再是重资产持有者的游戏，而是精细运营商的竞技场。产业园REITs作为基础设施公募REITs的重要组成部分，自2021年正式上市以来，已成为推动产业园开发运营模式深刻变革的关键力量。它不仅是一项金融创新，更是一种商业模式的重构，推动产业园区企业从“开发商”向“运营服务商”转型。

01  产业园REITs的兴起与概念特征

我国基础设施公募REITs试点工作于2020年正式启动，首批产业园公募REITs于2021年6月21日成功上市交易。截至2025年9月30日，已上市的产业园REITs项目已达19个，发行规模达363.55亿元，已成为公募REITs中数量最多的资产类型之一。

产业园REITs的核心特征体现在三个方面：

底层资产特定，根据国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，产业园区REITs的底层资产主要是各类园区基础设施项目，如研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等。

强制分红机制，REITs通常要求将年度可分配金额的90%以上用于向投资者分红，提供了稳定的现金流回报。

政策导向性强，产业园REITs资产多位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群，受益于产业升级政策支持。

02 REITs对产业园区的核心价值

1、盘活存量资产，缩短投资回收周期

产业园区开发传统上面临投资规模大、回收周期长的痛点。REITs通过将成熟运营的园区资产证券化并上市交易，能够提前回笼资金，将投资回收期从过去的平均20年左右大幅缩短至8年左右。这一过程为企业构建了“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环，有效拉动高质量投资。

2、优化资产负债结构，降低杠杆风险

通过发行产业园REITs，企业能够有效降低资产负债率，并构筑稳定的现金流，促进投资加速增长。传统房地产高杠杆、高周转的开发销售模式正在经历深刻转型，REITs为企业提供了依赖长期运营而非短期销售的全新路径。

3、促进轻重分离，专注专业化运营

产业园区企业大部分采用重资产管理模式。发行REITs可以使产业园区公司实现轻资产化管理，同时保留原有项目的运营管理权。这一转变倒逼企业从“开发商”转向专业的“资产运营管理者”，专注于通过提升运营效率来创造现金流和资产价值。

03  产业园REITs的运行机制与操作流程

1、资产筛选与证券化路径

底层资产：权属清晰，并能产生持续稳定的现金流，租金及出租率是关键考核指标，出租率一般要求＞85%。

资产评估：通常以收益法为主要评估方法，具体可采用现金流折现（DCF）模型，预测资产未来产生的净运营收益（NOI）并折现以确定估值。

证券化路径：原始权益人（即产业园资产的原所有者）将资产注入项目公司（SPV）→资产支持专项计划（ABS）持有项目公司100%股权→公募基金持有ABS份额→投资者通过购买基金份额间接持有资产

2、REITs治理机制

基金管理：由公募基金管理人负责产品的募集、上市后投资运作、信息披露等整体管理职责，需要具备健全的不动产投资管理和风险控制体系。

运营管理：通常由原始权益人或其关联方担任外部运营管理机构，负责底层产业园的日常运营，包括招商租赁、物业服务、客户关系维护等。运营管理协议通常会约定绩效指标，将管理费与运营表现挂钩。

资金托管：由托管银行负责安全保管基金资产，执行管理人的资金划拨指令，并监督基金运作的合规性，确保资金安全。

3、扩募机制

扩募机制是公募REITs首次发行后通过再次募集资金收购新资产，类似“上市公司再融资”，是实现规模增长和优化资产组合的主要方式。

资产要求方面，新购入项目标准与首次发售一致，并支持跨行业、跨区域整合存量资产，如消费类项目可纳入酒店、商业办公等配套资产(比例≤30%)。

扩募时间方面，首次发行上市满6个月后即可申报新购入项目(原需1年)。

4.投资者构成

投资者可以分为战略投资者、网下投资者以及公众投资者三类。

战略投资者：主要包括原始权益人或其同一控制下的关联方与其他专业机构。其中原始权益人或其同一控制下的关联方配售比例，合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于5年，超过20%的不少于3年，并且持有期间不允许质押。其他专业机构配售比例由基金管理人与财务顾问协商确定，持有期不少于1年。

网下投资者：为符合条件的专业机构投资者，如券商、保险、私募等，扣除战略配售后，不低于本次公开发售数量的70%。

公众投资者：普通个人投资者可通过场内交易认购，其可认购份额为扣除战略配售及网下投资者认购份额后的剩余部分，占比通常不超过10%。准入门槛方面，上交所的起购门槛为1000元，深交所的起购门槛为1000份，较低的参与门槛既便利公众投资者入市，也为REITs二级市场提供了稳定流动性支撑。

5.退出机制

二级市场交易：是退出的主要方式，投资者通过交易所买卖基金份额是实现退出。

战略配售解禁：战略投资者所持份额在锁定期满后可出售，可能对二级市场价格形成压力。

基金到期清算：基金合同期满或触发终止条件时，通过出售底层资产进行清算并分配收益。

四、原始权益人的收入构成

产业园REITs为原始权益人构建了一个融合短期现金流改善与长期价值增长的多元化收入体系，包含可直接计量的有形收入，也涵盖具有长期效益的无形价值，形成了良性的商业闭环。

在有形收入方面，主要包括三大来源：首先是通过出让项目公司股权获得的资产转让对价，实现存量资产的大规模变现；其次是作为战略配售投资者，通过持有REITs份额获得的长期分红与资本增值收益；最后是在REITs存续期内，凭借专业运营管理服务获取的持续运营管理收入。

在无形价值层面，主要表现为综合价值溢出效应。成功发行REITs能够显著提升企业的市场声誉和品牌形象，强化产业生态的集聚效应，同时增强企业在资本市场的融资能力，为长期发展创造有利条件。

原始权益人的主要收入构成及其特点